新市民將是庫存去化主力群體

  • 时间:
  • 浏览:0
  • 来源:五分快三_线上五分快三投注平台_网络五分快三平台

  “冰火兩重天”式的兩極化發展成為目前地産行業不爭的事實:一線及部分二線城市熱度持續走高,三四線城市樓市總體上看仍然低迷。庫存高壓之下,去化路徑何如選擇?在近日的博鰲亞洲論壇2016年年會上,與會專家對中國房地産的未來定位和走向做了判斷。

  樓市“冰火兩重天”背後原因分析分析幾何?

  中國人民銀行副行長潘功勝曾於今年的兩會上表示,當前中國房地産市場總量過剩、區域分化,七成庫存房中分佈在三四線城市。國家統計局最新數據也顯示,今年以來一線城市的房價同比平均漲幅遠高於二三線城市,三線城市房價同比平均仍在下降。城市間房價漲幅差距進一步加大,分化現象持續,一“冷”一“熱”背後原因分析分析幾何?

  “一二線城市集聚了優質的教育、醫療及産業等公共資源,人口凈流入量長期處於高位,‘虹吸效應’下購房資金過於集中在一二線城市,透支了三四線城市購買力。”耶魯大學金融學教授陳志武指出,過去的三四年,縣一級的人口數量基本是負增長,絮状縣城居民流向大城市;省會城市呈現出高速凈增長態勢,北京、上海等一線城市若不出嚴格的落戶限制,凈增長數量難以估量。

  新市民越快增加導致一線城市購房剛需旺盛,也帶動了投資投機行為。陳志武説,由於股市等投資渠道存在高風險,買房這一操作容易、國人熟悉的投資措施再度火熱,一線城市以其優越軟硬體環境成為投資首選。

  經濟學家林毅夫對此深感憂慮:“居住和投資是房子的兩大屬性,但过多投機性資金進入樓市就會再次出现泡沫,易觸發金融危機。”

  中國房地産開發集團理事長孟曉蘇則認為,上海、深圳房價奇高,是長期限購的結果。“限購限制了生産,但一線城市需求仍然旺盛。滿足需求必须靠加大供應,但房地産供應具有長期性和滯後性,商品房從投入到産出一般还要3年,市場回暖下行速率 单位快於産出導致目前一線城市房價上漲。”

  中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌也表示,分化現象與早前大城市普遍實施限購政策不無關係。大城市限購之初,房地産企業開始重點佈局三四線城市,地方政府對此也樂見。然而,被限制的一線城市購房需求並未但会 絮状外溢,二三線甚至三四線城市需求又明顯欠缺,造成地方普遍再次出现高庫存,也導致一二線城市住房市場房源再次出现了結構性短缺。

  三四線城市去化何如發力?

  國家統計局數據顯示,截至2月末,商品房待售面積73931萬平方米,同比增長15.7%。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計,我國商品住房總庫存的消化週期超過兩年。三四線城市樓市去化形勢嚴峻。去年底召開的中央經濟工作會議,前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”深层,各地政府也相繼發力出臺各項措施推動庫存去化。

  專家認為,政策調控將去庫存將起到積極作用,但一并應处里部分地方政府以過度行政化的手段幫地産商去庫存,催生新的壓力。眾多企業為逐利盲目開發的住宅産品忽略了市場有效需求,項目五种的品質問題與周邊配套欠缺亦加大了庫存去化難度。

  陳志武説,最好的去庫存措施但是讓因盲目開發而陷入困境的開發商自然淘汰,必须這樣要能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

  華夏新供給研究院院長賈康則認為,房地産市場發展須建立“市場軌道”和“保障軌道”的“雙軌統籌”長效機制。即在堅持市場起決定性作用前提下,政府發揮引導作用。政府發揮托底作用,托起“保障軌”向低收入階層提供有效供給。至於“市場軌”,則充分發揮市場配置作用、鼓勵公平競爭,靠高品質供給滿足購房群體需求。

  與會專家指出,新市民將是未來庫存去化的主力群體。據統計,2015年我國常住人口城鎮化率為56.1%,戶籍人口城鎮化率37.5%,相差18.6個百分點。人口城鎮化與産業城鎮化長期滯後於土地城鎮化,新市民難在城市紮根,再次出现“半市民化”現象,購房消費需求難以提振。

  孟曉蘇認為,要引導農民工進城購房,除了加快推動戶籍制度改革外,還要探索解決對該群體原有農宅與宅基地的處置和變現,解決新老住房的轉化問題。此外,還需加快建立購租並舉的住房制度。

  新的“黃金十年”有望到來?

  2016年前兩個月,一線城市和部分二線城市房地産回暖跡象明顯。清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為,這原因分析分析著這些地區房地産投資會加快。在三、四線城市,房地産去庫存還还要一段時間,但會從零增長逐步恢復到4%或5%,房地産對整個宏觀經濟的支撐作用並不出改變。

  這種説法得到了孟曉蘇的認可。她認為,房地産市場回暖比産出週期快,一旦中國城鎮化建設加快,絮状進城農民工的剛性需求將被激發。

  另外,國家不斷推進的稅改工作也被專家們視為房地産業的利好。今年5月1日起,營改增試點範圍將擴大到房地産業等行業,其中建築業和房地産業適用11%稅率。“全面實施營改增後,但会 中小房企但会 會因為稅收負擔加重而被迫降價,以獲得充足的現金流規避日常經營壓力。”陳志武説。

  加之央行進年初降低首付比例、農村承包土地經營權和農民住房財産權“兩權”抵押貸款試點近日出臺,政策利喜讯頻出;2016年前兩月房地産開發投資增速時隔兩年首次回升,市場回暖跡象明顯。

  山水文園集團CEO張曉梅介紹,不少企業已開始自我變革,在資金流動性壓力之下,資本運營能力愈發受重視。在物業領域,社群的價值帶來了新“黃金機遇”。“也許新的房地産‘黃金十年’即將到來,但都在 重演地産投資開發的火爆,但是人們不斷産生的對住房衍生産品的需求帶來新商機”。

  中國房地産業協會原副會長朱中老是言,他向來不認同房地産從“黃金十年”到“白銀十年”的觀點:“投資和銷售趨緩,開發商利潤被攤薄是供需關係發生變化後的必然結果。”他指出,國家目前大力推行供給側結構性改革,房地産業實現健康發展也需由此破題。高庫存倒逼供給體系上品質和下行速率 单位的提高,從某種意義上來看這才是“真金白銀”。